Quand il s’agit de placer leur argent, les Français choisissent encore en majorité l’immobilier. En effet, un investissement locatif est toujours rentable actuellement. Combien rapporte un investissement dans l’immobilier ? Quels sont les critères à respecter pour ne pas prendre trop de risques ?

En 2022, une étude de l’INSEE montrait que 61,2% des ménages français étaient propriétaires d’un bien immobilier que ce soit pour l’utiliser en résidence principale ou en faire un investissement locatif. On constate donc que l’immobilier est un secteur qui rapporte encore et qui reste une valeur refuge pour se créer un patrimoine. En effet, on dit que l’immobilier peut garantir entre 2 et 8% de rentabilité. Pour atteindre ce pourcentage, il est d’abord important de préciser ce que l’on entend par rentabilité. Celle-ci correspond à la performance de l’investissement locatif. Le calcul n’est pas forcément très simple mais il est essentiel pour pouvoir différencier rentabilité brute et nette et savoir ce que le bien immobilier rapportera réellement.

La rentabilité brute

Pour obtenir la rentabilité brute, il faut prendre en compte deux données : le prix du loyer et le prix d’achat du bien. Le calcul est le suivant : il faut diviser les loyers perçus pendant l’année par le prix d’achat et multiplier le résultat obtenu par 100. Prenons un exemple. Vous achetez un appartement à 200 000 euros. Vous demandez un loyer mensuel de 700 euros. Cela donne : 700 x 12 = 8400 / 200 000 x 100 : 4,2. La rentabilité brute de votre logement sera donc de 4,2%. C’est un premier indicateur pour savoir quel loyer pratiquer (en prenant en compte l’encadrement des loyers si vous êtes dans une zone tendue par exemple), si l’opération est risquée ou non… mais il ne faut pas s’arrêter à ce résultat partiel.

La rentabilité nette

Il faut reprendre le calcul précédent mais cette fois-ci, il faut retirer la taxe foncière, les charges de copropriété qui ne sont pas répercutées dans le loyer du locataire et tout ce qui correspond aux frais de gestion (si par exemple vous passer par un gestionnaire externe comme un logiciel de gestion locative). Il ne faut pas oublier également les intérêts liés au crédit que vous avez peut-être à rembourser. Une fois toutes ces charges déduites, vous obtiendrez la rentabilité nette. Avec ce résultat, vous aurez une idée beaucoup plus précise de ce que votre bien vous rapportera. Vous pourrez ainsi ajuster vos prévisions ou choisir un autre bien plus dans votre budget et plus intéressant en termes de performances. Ajoutez à cela les avantages fiscaux dont vous disposez (loi Pinel, dispositif DeNormandie) et le résultat sera encore plus précis.

Quels surfaces sont les plus rentables ?

La rentabilité dépend aussi énormément de la surface du logement que vous achetez.

Les studios et les T1

Plus la surface du bien est petite, plus sa rentabilité sera importante. En effet, acheter un studio ou un T1 coûte plus cher donc le loyer est beaucoup plus élevé. Dans les villes étudiantes ou les zones dites tendues, ces biens sont particulièrement recherchés. On pense à Paris, Lyon, Marseille, Lille ou Bordeaux. Pour un studio à Toulouse, le loyer est d’environ 420 euros soit 16,8€/m2. En revanche, il y a un inconvénient. Les locataires sont amenés à changer plus régulièrement, il faut donc s’occuper plus fréquemment de remettre son bien en location, de faire des visites, trouver le résident avec le bon dossier, etc.

Les T2 et T3

Les appartements 2 et 3 pièces apparaissent comme des bons compromis. Il n’y a pas beaucoup de changements de locataires puisque ce sont généralement des familles qui s’y installent et le risque est moindre. De plus, ce genre de surface est très adaptée aux colocations, qui sont particulièrement prisées par les étudiants.

Les conseils pour limiter les risques

• Se préparer en amont. Un investissement locatif ne s’improvise pas. Il faut se préparer, s’entourer de professionnels compétents et bien définir son projet (est-ce un investissement pour percevoir un loyer tous les mois ou pour faire une plus-value à la revente ?).
• Bien choisir l’emplacement du bien. Vérifiez que le quartier est attractif, allez y faire un tour. Y a- t- il des commerces aux alentours du logement ? Des écoles ? Des moyens de transport ? Est-ce un quartier résidentiel ? Plus il y aura de services à proximité, plus la demande sera élevée.
• Calculer le rapport risques/rentabilité. Aujourd’hui, emprunter devient compliqué. Les taux sont hauts et les banques sont frileuses à l’idée de prêter de l’argent lorsque l’apport n’est pas suffisant ou qu’il s’agit d’un premier achat. Il est donc important de calculer le plus précisément possible ce que coûtera un logement (sans oublier la taxe foncière et les éventuels travaux à prévoir) et ce qu’il peut rapporter en retour.
• Pensez également aux résidences seniors ou étudiantes qui trouvent de plus en plus preneurs.

L’immobilier est fait pour rester une valeur refuge puisque les Français cherchent toujours à se loger : les étudiants ont besoin d’un bien pendant leurs études, les familles veulent s’installer dans un logement adapté à leurs envies, les jeunes actifs sont à la recherche de leur premier bien, etc. La fiscalité reste également avantageuse avec des dispositifs pensés pour les propriétaires. Et comme on sait que le risque zéro n’existe pas, il convient tout de même d’être prudent et de ne pas se précipiter.

Money management : l’art de maîtriser ses émotions

Pour générer de la performance sur les marchés financiers, il est important de respecter des règles de money management. En effet, investir sans se fixer un périmètre d’intervention est très dangereux et provoque souvent une perte rapide du capital investi.

Rendre ses investissements intelligents, telle est la promesse du money management. Si beaucoup de traders particuliers perdent de l’argent sur les marchés financiers, c’est principalement parce que leurs émotions prennent le dessus. En réalité, si on se coupe de toute émotion forte, l’investissement est un jeu d’enfant : on repère des opportunités, on construit des plans pour maitriser notre risque et on s’y tient.

Avec un risque maîtriser et des règles de money management bien respectées, un investisseur est en capacité de régulariser sa performance et de construire un modèle durable et profitable pour son capital.

Pour nous, une règle est centrale en money management : se fixer des objectifs de gains. Cette approche permet de savoir où vous allez et de construire un modèle réaliste, atteignable. Vous ne tradez pas pour exploser vos statistiques, mais bien pour atteindre votre objectif annuel qui vous assure un niveau de performances, calculé à l’avance et qui vous convient.

Money management : comment se fixer un objectif de gain ?

Si nous nous donnons un objectif de 2 % mensuels, que faire si nous atteignions l’objectif au début du mois ? Est-ce qu’on arrête de trader jusqu'au prochain mois ou on continue à trader en se fixant comme limite basse les 2 % ?

Arrêter de trader n’est pas obligatoire dans cette situation, en revanche, il faut faire beaucoup plus attention. Effectivement, de ce cas précis, se fixer comme limite basse les 2 %, c’est une bonne option.

Le raisonnement est simple, on réfléchit comme si le 2 % était notre nouveau 0 du début de mois. S'arrêter à 2 % si on peut faire 10 %, 14 %, ce n’est pas top. Autant, sécuriser sa performance, son objectif, mais aller chercher plus si les opportunités se présentent.

Fixer son objectif de gain : une histoire de psychologie.

C'est très psychologique en effet, c'est très personnel. On sait que, psychologiquement, si nous mettons un objectif trop haut, tous nos défauts vont ressortir et on va vouloir reprendre du risque.

Quand on se fixe un objectif, nous n'aimons pas quand nous ne l’atteignons pas. Si l’objectif est trop ambitieux, on va se mettre à faire n’importe quoi pour l’atteindre ? Nous créons de la frustration. On peut même être amené à overtrader et c’est un vrai danger. Vous comprenez qu’il est sans doute plus judicieux de baisser le curseur et d’aller chercher un objectif à votre hauteur, qui ne vous fera pas faire n’importe quoi. Vous allez, grâce à cela, sécuriser de la performance.

Si vous atteignez rapidement votre objectif, dites-vous qu’il faudra être extrêmement sélectif sur vos trades. C’est aussi ça le money management, de l’adaptation !

Rester serein : la clé d’un money management réussi

Les éléments cités précédemment sont très importants. En ne se faisant pas peur, en ne cherchant pas à atteindre des objectifs qui nous dépassent, nous pouvons rester sereins.

Avec un objectif de 2 %, si vous l’atteignez rapidement et bien, vous pourrez aller chercher sereinement 5 %, puis 10 % et ainsi de suite. Donc ça permet d'aller grappiller des marches. En revanche, il faudra être plus sélectif. Atteindre 2 %, c’est cool, mais tout ce qui est au-dessus, c'est du gras. Ne tombez pas dans l'euphorie, quand on n’est pas sûr de soi sur un trade, on n’y va pas.

Et nous pensons que c'est comme ça qu'il faut le voir. C'est comme ça qu’on se gère mieux en tant que personne. C'est à vous de vous connaître et le money management est un excellent exercice dans la matière.

Envisagez-vous de réaliser un investissement locatif ? Alors, vous devez étudier minutieusement votre projet, car il nécessite un budget important. Il faut notamment prendre le temps de déterminer sa rentabilité. Pour ce faire, plusieurs paramètres doivent être pris en compte. Redécouvrez dans les lignes qui vont suivre quelques-uns d’entre eux.

La rentabilité brute et nette

La rentabilité brute et la rentabilité nette sont les deux premiers éléments à prendre en compte. Le premier permet d’estimer le revenu que le loyer rapporte par rapport au prix d’acquisition du bien. Variant entre 7 à 2 %, il s’exprime sur une base annuelle. La formule à appliquer est simple : [Loyer mensuel x 12 mois)/prix d’acquisition] x100. Sachez toutefois que le chiffre en question ne comprend pas encore les charges locatives et la fiscalité. Avant d’acheter un bien immobilier donc, prenez le temps de vous focaliser sur les charges de la copropriété. Ces dernières peuvent devenir rapidement importantes en cas de gros projet : mise en place d’un ascenseur, ravalement de façade…

Si la rentabilité brute ne sert qu’à comparer les propositions entre elles, la rentabilité nette, elle, permet d’avoir plus de détails sur la faisabilité de l’investissement. Plusieurs paramètres entrent en jeu lors de sa détermination. Parmi la longue liste, on peut citer les garanties de prêts, la taxe foncière, l’entretien et la gestion du logement et les charges de syndic. Il ne faut pas non plus oublier les possibilités d’existence de vacances locatives. Dans un modèle financier pour un investissement locatif, la formule pour calculer la rentabilité nette est la suivante : [(Loyer mensuel x 12 mois – taxe foncière – charges non récupérables – frais de gestion)/prix d’acquisition] x100

Le tri et le cash-flow

Également appelé rentabilité des fonds propres, le TRI ou Taux de Rendement Interne est aussi un indicateur très important. Et pour cause, il considère l’évolution de la rentabilité d’un placement avec le temps. Il prend en compte tous les flux de trésorerie susceptibles de se produire tout au long de l’investissement. Pour le déterminer, il faut essayer de prévoir l’évolution du marché dans le temps.

Enfin, il y a le cash flow qui désigne la trésorerie engendrée par l’activité de l’investisseur. C’est un excellent indicateur qui permet d’appréhender la pérennité et la solvabilité du logement jusqu’à sa mise en vente. S’il est négatif, cela signifie que vous allez devoir faire des efforts d’épargne afin de financer votre investissement. En revanche, vous allez pouvoir faire de l’argent avec votre placement si le cash flow est positif.

Un outil qui peut vous aider

Vous êtes sûrement d’accord pour dire que calculer la rentabilité d’un investissement locatif n’est pas vraiment facile. Afin de vous faciliter la tâche, vous pouvez vous aider d’un simulateur de rentabilité sur internet. Cet outil, généralement gratuit, se caractérise surtout par sa facilité d’utilisation. Sa manipulation ne requiert pas des connaissances avancées en informatique. Vous devez seulement renseigner quelques informations sur votre investissement, et c’est l’outil qui se charge du reste.

À titre d’information, le simulateur de rentabilité peut vous fournir des renseignements plus pertinents vous permettant de mieux déterminer votre stratégie locative. Il est, par exemple, à même de vous indiquer le moment propice pour revendre ou encore le régime fiscal adapté à votre placement.

Bref, ne négligez pas le calcul de la rentabilité de votre projet avant d’investir. Pour cela, prenez en compte les éléments susmentionnés. Si vous n’êtes pas capable de faire le calcul à la main, n’hésitez pas à vous aider d’un simulateur en ligne. L’objectif principal est non seulement de se protéger contre les mauvais placements, mais aussi de mieux gérer un bon investissement pour l’améliorer encore plus.

Le secteur immobilier et le secteur financier s’opposent toujours quand il s’agit d’un investissement. En dépit des conditions et offres proposées par ces deux domaines, il s’avère toutefois difficile d’opter pour un placement en particulier. Alors qu’il devient important de déterminer lequel de ces deux placements s’avèrent les plus efficaces, le passage par un audit patrimonial devient nécessaire vu qu’il faut identifier une clé de répartition entre bourse et immobilier. Le but étant toujours de vous favoriser en tant qu’investisseur et à faire un choix en fonction de vos objectifs et vos projets. Ainsi, il va donc falloir se fier à la rentabilité que la location immobilière propose d’une part, et aux signaux d’achat émis par le monde boursier, d’une autre part.

Bourse et immobilier : deux placements possibles pour de l’investissement à long terme

Si vous voulez effectuer un investissement sur le long terme, il vaut mieux partager vos épargnes et vous lancer dans les deux marchés à la fois. Investir dans le secteur boursier vous octroie des revenues plus élevées et diversifiées. Tandis que le domaine immobilier et l’effet de levier sont plus stables en plus du fait que chaque investissement que vous réaliserez viendra s’ajouter à vos actifs patrimoniaux.

Il est, toutefois, important de soulever l’avantage de l’investissement dans l’immobilier. La pierre permet d’empocher une bonne revenue complémentaire et régulière à la fois. Les données en disent d’ailleurs, bien long au sujet de ce marché, vu que l’indice des notaires prouve que l’immobilier parisien a progressé de plus de 402 % entre 1988 et 2018. Les actions ou le domaine boursier, quant à lui, connaît une réussite de 1 352 % durant la même période. Il s’agit d’un pourcentage donné par EURONEXT au sujet des actions du CAC40.

Les deux secteurs d’activité connaissent chacun un pic et une baisse. Chose que l’on constate dans le domaine immobilier en vue des chiffres données ci-dessus concernant sa progression de 1988 à 2018. Sans oublier qu’entre-temps, soit en 2001, 2006 et 2008, le domaine boursier a souffert de quelques baisses de son côté. Une baisse, qui, selon les experts, est plus néfaste que celle du domaine immobilier.

Comment bénéficier au mieux de l'effet de levier dans l'immobilier ?

L’effet de levier, autrement connu sous l’appellation saint graal, est une technique employée par les investisseurs pour pouvoir investir et s’enrichir dans le domaine immobilier. Il consiste à réaliser un emprunt à la banque pour créer un patrimoine immobilier rentable. Ainsi, la capacité d’investissement dans l’immobilier augmente par le biais de l’endettement. Pour devenir une source de revenu complémentaire et rentable, cet emprunt doit se faire intelligemment.

Le mécanisme requiert donc une réalisation en 5 temps. Il faut, en premier lieu, sélectionner un bien immobilier, dont les frais de location sont supérieurs à la somme que vous comptez emprunter. En second lieu, utilisez une partie du prix d’achat du bien locatif comme fond propre. Empruntez, en troisième lieu, à la banque le reste de ce dont vous avez besoin pour investir. Une fois le bien acquis, mettez-le, en quatrième lieu, en location afin de payer vos dettes à la banque et de bénéficier d’un rendement élevé.

Le secret d’un saint graal rentable est d’opter pour bien locatif, dont les frais de location s’avèrent plus importants que votre taux d’endettement. Son bon aboutissement vous permettrait, toutefois, de recevoir une revenue stable et régulière sur le long terme. Sans oublier que le bien acquis s’ajoute à votre patrimoine.

Comment augmenter sa capacité d'endettement ?

La capacité d’endettement limitée et les conditions requises pour une demande de crédit à la banque s’avèrent être les principaux obstacles d’un effet de levier. La somme maximale, dont la banque peut vous créditer dépend de vos revenues et de vos charges alors que son augmentation pourrait vous aider à investir davantage et à profiter de plus bénéfices.

Pour augmenter votre capacité d’endettement, vous devez convaincre la banque que vous avez la possibilité de rembourser la somme empruntée. Pour cela, il existe deux solutions à la clé. Vous pouvez soit, augmenter vos revenues disponibles en créant d’autres sources de revenue, soit réduire votre train de vie. Ce qui implique la réduction de vos charges et vos dépenses mensuelles afin de pouvoir mettre plus d’argent de côté.

Conclusion : Bourse ou Immobilier ?

L’idée qu’il n’existe pas de produit d’épargne qui vous assurent de meilleures performances à tous les autres types d’actifs. La diversification reste la clé qui seule garantit la sécurisation et l’optimisation d’un patrimoine.

Chaque solution a ses avantages et ses inconvénients. Ainsi, on vous incite toujours à diversifier vos épargnes pour sécuriser votre patrimoine et pour limiter les pertes en cas de baisse des revenues que vous tirerez d’un marché en particulier.

Vous avez un peu d’argent à faire fructifier et vous êtes à la recherche d’investissements rentables 2021 ? Nous allons donc vous présenter ici une petite liste des meilleurs placements particulièrement intéressantes.

Girardin : définition, grands principes et avantages

Bénéficier d’une défiscalisation en réalisant un investissement, c’est ce que propose la Loi Girardin, une loi axée sur l’Outre-mer. Si on parle d’investissements rentables en 2021, le dispositif Girardin fait forcément partie de la liste.

L’objectif de ce dispositif est de stimuler l’économie, mais également de pallier la crise de logement existant dans les DOM-TOM. Pour cela, il incite les métropolitains à faire des investissements en contrepartie d’une fiscalité avantageuse. Il faut savoir qu’il existe 2 types de Girardin : le Girardin industriel et le Girardin logement social.

PER : Définition, grands principes et avantages

Le Plan d’épargne retraite ou PER figure également parmi les investissements rentables 2021 les plus appréciés des Français. En fait, il s’agit ici d’une épargne à long terme mis en place par la loi PACTE en 2019 et qui remplace le PERP. Le principe est simple.

Le souscripteur alimente son compte PER (bloqué, mais déblocable par anticipation) auprès d’une mutuelle, d’une institution de prévoyance, d’une banque. Cela lui permet alors de se constituer un capital qui se fructifie grâce à des supports d’investissement. Il est donc clair que plus le contrat d’épargne dure, plus le capital sera conséquent.

À l’âge de la retraite, le souscripteur recevra alors son épargne sous forme de rente viagère ou sous forme de capital. Il existe ainsi 3 types de PER : le PER individuel accessible à tout le monde, le PER d’entreprise collectif ouvert aux salariés d’une entreprise et enfin le PER d’entreprise obligatoire, ouvert à tous les salariés ou réservé à quelques catégories uniquement. Et il faut également souligner qu’outre la fructification de vos cotisations, le PER donne droit à des allègements fiscaux.

La nue-propriété : définition, grands principes et avantages

Si vous voulez investir dans la pierre, la nue-propriété constitue également une alternative très intéressante. D’ailleurs, il est aujourd’hui inconcevable de parler des meilleurs placements 2021 sans parler de la nue-propriété.

Dans le cadre de la nue-propriété, le droit de propriété d’un bien immobilier fait l’objet d’un démembrement : d’une part, il y a l’usufruitier et d’autre part, il y a le nu-propriétaire.
L’usufruitier a le droit d’utiliser, de faire louer et de percevoir le loyer de l’immeuble. En revanche, il ne pourra pas céder le bien à une autre personne. Le nu-propriétaire (propriétaire dénué temporairement d’usufruit) ne pourra donc occuper, utiliser, mettre en location ou céder l’immeuble tant que l’usufruitier bénéficie de son droit de jouissance de l’immeuble.

Acheter un bien immobilier en nue-propriété permet d’acquérir celui-ci à un prix avantageux étant donné que l’acquéreur ne bénéficie de la pleine propriété qu’après 10 à 20 ans.

Ce type d’investissement immobilier permet ainsi de faire l’achat d’un bien à un prix décoté de 30 à 50%. Cette décote immédiate sur le prix d’achat correspond à l’ensemble des loyers que l’investisseur aurait pu percevoir pendant la période d’usufruit. Le nue-propriétaire bénéficie ainsi d’un investissement sécurisé au titre du prix d’acquisition, sans souci de gestion, et ce tout en profitant d’une fiscalité optimisée.

Si vous n’avez pas besoin de revenus immédiats, cette solution est idéale pour vous constituer un patrimoine.

De plus, durant la période de nue-propriété, c’est l’usufruitier qui a la charge de l’entretien du bien, des taxes foncières ainsi que des taxes d’habitation.

Conclusion

Vous avez désormais quelques idées pour faire fructifier efficacement votre argent, que ce soit directement ou indirectement. Néanmoins, lorsqu’on parle d’investissement, il faut toujours avoir en tête que nous ne sommes pas à l’abri d’un risque de perte du capital investi. Il faut donc réfléchir à deux fois ou même prendre conseil auprès d’un professionnel avant de se lancer.