Quand il s’agit de placer leur argent, les Français choisissent encore en majorité l’immobilier. En effet, un investissement locatif est toujours rentable actuellement. Combien rapporte un investissement dans l’immobilier ? Quels sont les critères à respecter pour ne pas prendre trop de risques ?
En 2022, une étude de l’INSEE montrait que 61,2% des ménages français étaient propriétaires d’un bien immobilier que ce soit pour l’utiliser en résidence principale ou en faire un investissement locatif. On constate donc que l’immobilier est un secteur qui rapporte encore et qui reste une valeur refuge pour se créer un patrimoine. En effet, on dit que l’immobilier peut garantir entre 2 et 8% de rentabilité. Pour atteindre ce pourcentage, il est d’abord important de préciser ce que l’on entend par rentabilité. Celle-ci correspond à la performance de l’investissement locatif. Le calcul n’est pas forcément très simple mais il est essentiel pour pouvoir différencier rentabilité brute et nette et savoir ce que le bien immobilier rapportera réellement.
La rentabilité brute
Pour obtenir la rentabilité brute, il faut prendre en compte deux données : le prix du loyer et le prix d’achat du bien. Le calcul est le suivant : il faut diviser les loyers perçus pendant l’année par le prix d’achat et multiplier le résultat obtenu par 100. Prenons un exemple. Vous achetez un appartement à 200 000 euros. Vous demandez un loyer mensuel de 700 euros. Cela donne : 700 x 12 = 8400 / 200 000 x 100 : 4,2. La rentabilité brute de votre logement sera donc de 4,2%. C’est un premier indicateur pour savoir quel loyer pratiquer (en prenant en compte l’encadrement des loyers si vous êtes dans une zone tendue par exemple), si l’opération est risquée ou non… mais il ne faut pas s’arrêter à ce résultat partiel.
La rentabilité nette
Il faut reprendre le calcul précédent mais cette fois-ci, il faut retirer la taxe foncière, les charges de copropriété qui ne sont pas répercutées dans le loyer du locataire et tout ce qui correspond aux frais de gestion (si par exemple vous passer par un gestionnaire externe comme un logiciel de gestion locative). Il ne faut pas oublier également les intérêts liés au crédit que vous avez peut-être à rembourser. Une fois toutes ces charges déduites, vous obtiendrez la rentabilité nette. Avec ce résultat, vous aurez une idée beaucoup plus précise de ce que votre bien vous rapportera. Vous pourrez ainsi ajuster vos prévisions ou choisir un autre bien plus dans votre budget et plus intéressant en termes de performances. Ajoutez à cela les avantages fiscaux dont vous disposez (loi Pinel, dispositif DeNormandie) et le résultat sera encore plus précis.
Quels surfaces sont les plus rentables ?
La rentabilité dépend aussi énormément de la surface du logement que vous achetez.
Les studios et les T1
Plus la surface du bien est petite, plus sa rentabilité sera importante. En effet, acheter un studio ou un T1 coûte plus cher donc le loyer est beaucoup plus élevé. Dans les villes étudiantes ou les zones dites tendues, ces biens sont particulièrement recherchés. On pense à Paris, Lyon, Marseille, Lille ou Bordeaux. Pour un studio à Toulouse, le loyer est d’environ 420 euros soit 16,8€/m2. En revanche, il y a un inconvénient. Les locataires sont amenés à changer plus régulièrement, il faut donc s’occuper plus fréquemment de remettre son bien en location, de faire des visites, trouver le résident avec le bon dossier, etc.
Les T2 et T3
Les appartements 2 et 3 pièces apparaissent comme des bons compromis. Il n’y a pas beaucoup de changements de locataires puisque ce sont généralement des familles qui s’y installent et le risque est moindre. De plus, ce genre de surface est très adaptée aux colocations, qui sont particulièrement prisées par les étudiants.
Les conseils pour limiter les risques
- Se préparer en amont. Un investissement locatif ne s’improvise pas. Il faut se préparer, s’entourer de professionnels compétents et bien définir son projet (est-ce un investissement pour percevoir un loyer tous les mois ou pour faire une plus-value à la revente ?).
- Bien choisir l’emplacement du bien. Vérifiez que le quartier est attractif, allez y faire un tour. Y a- t- il des commerces aux alentours du logement ? Des écoles ? Des moyens de transport ? Est-ce un quartier résidentiel ? Plus il y aura de services à proximité, plus la demande sera élevée.
- Calculer le rapport risques/rentabilité. Aujourd’hui, emprunter devient compliqué. Les taux sont hauts et les banques sont frileuses à l’idée de prêter de l’argent lorsque l’apport n’est pas suffisant ou qu’il s’agit d’un premier achat. Il est donc important de calculer le plus précisément possible ce que coûtera un logement (sans oublier la taxe foncière et les éventuels travaux à prévoir) et ce qu’il peut rapporter en retour.
- Pensez également aux résidences seniors ou étudiantes qui trouvent de plus en plus preneurs.
L’immobilier est fait pour rester une valeur refuge puisque les Français cherchent toujours à se loger : les étudiants ont besoin d’un bien pendant leurs études, les familles veulent s’installer dans un logement adapté à leurs envies, les jeunes actifs sont à la recherche de leur premier bien, etc. La fiscalité reste également avantageuse avec des dispositifs pensés pour les propriétaires. Et comme on sait que le risque zéro n’existe pas, il convient tout de même d’être prudent et de ne pas se précipiter.